פסק-דין בתיק עש"א 17181-05-11

1.         המדובר הוא בבקשה של המשיבים להרחיב את דירתם בבית משותף הידוע כחלקה 55 בגוש 11011 ומצוי ברח' בורוכוב 11 בקרית אתא, מבנה המורכב משני מבנים: מבנה קדמי בו 6 דירות ומבנה אחורי בו 2 דירות - (להלן: המבנה ).

2.         ההרחבה המדוברת היא מרפסת על עמודים ופרגולה, במבנה האחורי.

            המשיבים הגישו בקשה להיתר לוועדה מקומית לתכנון ובנייה ובקשתם נתקבלה.

            המערערים המהווים את התנאי הרשום ב-71ב לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (בבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם), מתנגדים לבנייה האמורה.

            המערערים נימקו את התנגדותם בכך שזכותם לבנייה דומה תיפגע.

3.         בפסק הדין שניתן ע"י כבוד המפקחת (המפקחת עדית וינברגר) נבחנה הטענה, בין היתר, בהסתמכות על פסק דין שניתן ע"י שני שופטים מהרכב זה יחד עם השופט זרנקין בתיק ע"א 835/08 ( נטלה צבי נ' עטה פרי, שניתן ביום 18/11/09, להלן: פס"ד צבי ).

שם בדעת רוב נקבע כי אין בהגבלה שנקבעה בסע' 71 לחוק המקרקעין כדי לאפשר למי מן המתנגדים לבוא לבית המשפט ולהתנגד מבלי להעלות את נימוקי להתנגדותו (דעה חולקת, כבוד השופט יצחק כהן).

4.         במקרה דנן, גם על פי הדעה של הסמכות לבחון את נימוקי המתנגדים, סבור ההרכב שטעתה כבוד המפקחת משסברה במסגרת סמכותה לבחון את הנימוקים כי יש לראות את אלה, כטעמים שהועלו שלא בתום לב וכי סמכותה של הרשות השופטת לבוא לשקול את השיקולים על ידה, במקום הדיירים האחרים. סמכות כזו אינה קיימת.

            בנסיבות העניין, אין לייחס העדר תום לב למערערים, והיה מקום לאשר התנגדותם ולמנוע הבנייה.

5.         לעניין הטענה כי ייווצר מעין זכות וטו לדיירים בבניין הקדמי בנוגע לכל בנייה שיתבקשו הדיירים לבצע בבניין האחורי, יש להשיב, כי על רוכשי הדירות במבנה האחורי היה לקחת נתון זה בחשבון בעת הרכישה, ובכל מקרה, בדעת רוב (השופטים ש' וסרקרוג והשופט ר' שפירא) אם אכן תהיה ההתנגדות סתמית או נוגדת עקרונות שיטת המשפט, הסמכות של ביהמ"ש לבדוק את ההתנגדות עומדת בעינה אך אינה יכולה לבוא במקום הדיירים אלא על דרך בחינה נדרשת.

6.         אשר על כן, הגיע ההרכב למסקנה כי יש לקבל את הערעור, ובנסיבות אלה אנו מחייבים את המשיבים ביחד ולחוד לשלם למערערים ביחד, סכום כולל של הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח, בתוך 30 ימים מהיום.

השופטת ש' וסרקרוג, ס' נשיאה :

בנסיבות העניין ומאחר שהייתה הסתמכות, בין היתר, על דברים שנאמרו על ידי בפס"ד צבי, אין לי אלא להצטער שהיישום היה כפי שהיה בפסק דין זה.

לדעתי, לא ניתן היה בהתבסס על פס"ד צבי כדי להרחיב את סמכות הבדיקה שניתנה למפקחת גם על פי דעתי, להגיע לתוצאה אליה הגיעה בתיק זה.

גם הגישה הסוברת - על פי דעתי - כי יש למפקחת סמכות לברר את נימוקי ההתנגדות, אין בית המשפט צריך לשים עצמו במקומם של בעלי הדין, ולעניין זה מפנה אני לדברים שנאמרו ע"י כבוד השופט סוקול בעש"א 13877-04-09.

ראשית, יש להזכיר כי בפס"ד צבי, על אף שעקרונית הצטרפתי לדעתו של כבוד השופט זרנקין לפיה יש סמכות למפקחת לבחון נימוקי התנגדות, הרי משיושם העקרון האמור, ונבחן על פי הנימוקים שפורטו באותו מקרה, הצטרפתי לתוצאה עליה הצביע כבוד השופט יצחק כהן.

שנית, ראוי להבחין היטב בין עצם השאלה אם בעל דין המתנגד לבקשת שכנו לבנות ברכוש המשותף יכול לבוא לבית המשפט ולומר "מתנגד אני", ללא הוספת כל נימוק, ודי בכך כדי למנוע הבנייה, ולמעשה לצמצם או למנוע את סמכותו של בית המשפט או של המפקחת לדרוש פירוט נימוקי ההתנגדות, לבין היקף יישום סמכותו של בית המשפט לבקר את הנימוקים שהועלו.

בשאלה הראשונה שהיא העקרונית, אם לאור האמור בסעיף 71ב לחוק המקרקעין שכותרתו " שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה" עומדת הזכות למתנגד שלא לפרט את נימוקיו להתנגדות, אפילו אלה סתמיים ואפילו נוגדים הם את עקרונות שיטת המשפט ותום הלב - שהוא אחד מעקרונות היסוד בשיטה- סבורה הייתי וסבורה אני שאין לאפשר התנגדות ללא הנמקה.

בשלב השני שלאחר הבאת הנימוקים סמכותו של ביהמ"ש לבוא ולבחון נימוקים אלה  היא מצומצמת ביותר.